Fernweh nach dem Lockdown: Wie wird sich die Corona-Pandemie auf die Nachfrage auf dem spanischen Immobilienmarkt auswirken?

27. Mai 2020 | David Krause

Die Coronakrise trifft auch den Immobilienmarkt in Spanien, eines der beliebtesten Urlaubsziele Europas. Doch wie wird sich die Situation langfristig auf die Nachfrage auswirken? Einerseits führt die Pandemie zu mehr Unsicherheit hinsichtlich von Grenzschließungen, Rezession oder dem Eintreten einer erneuten Coronawelle. Doch andererseits wächst auch in Zeiten von Quarantäne das Bedürfnis nach Sicherheit in den eigenen vier Wänden, am liebsten an jenen Orten, welche wir mit Fernweh verbinden.

Werfen wir einen Blick auf die amtlichen Zahlen. Das Statistisches Registrierungsportal „Colegio de Registradores“, was so viel wie spanisches Grundbuchregister bzw. Grundbuchamt bedeutet, präsentiert zusammen mit der Universität von Saragossa vierteljährlich die Ergebnisse ihrer aktuellen Statistiken aus dem Immobilienregister. Diese Angaben sind sehr realistisch, da diese Daten unmittelbar aus den notariellen Kaufverträgen bezogen werden und es so ermöglichen, einen sehr genauen und allgemeinen Marktüberblick zu erhalten.

Der Preis für Wohnimmobilien ist im ersten Quartal des Jahres um 4% gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum betrug der Anstieg knapp 7%. In Bezug auf die historischen Höchstwerte aus dem dritten Quartal 2007 ergibt dies kumuliert immer noch einen Rückgang von fast 10%, während in Bezug auf die letzten Tiefststände (viertes Quartal 2014) das Wachstum fast 41% betrug.

Source: https://www.registradores.org/

Die Zahl der Transaktionen für Wohnimmobilien stieg vierteljährlich um 8,5% und erreichte insgesamt 127.357 Transaktionen im letzten Quartal, praktisch 10.000 mehr als im Vorquartal. 24.252 Transaktionen wurden für neue Wohnungen registriert, dass ist das höchste Ergebnis der letzten vier Quartale mit einem vierteljährlichen Wachstum von 10,7%. Bei den Bestandsimmobilien wurde die magische Grenze von 100.000 registrierten Transaktionen überschritten, genau 103.105 mit einem vierteljährlichen Wachstum von 8%.

Spanien umfasst insgesamt 17 autonome Gemeinschaften wobei die höchste Anzahl von Wohnungsverkäufen auf die Regionen Andalusien (25.182), Katalonien (20.232), Valencia (18.483), Madrid (17.759) und die Kanarischen Inseln (6.339) fielen. Praktisch alle autonomen Gemeinschaften haben vierteljährliche Zuwächse verzeichnet, am stärksten waren diese in Madrid und Barcelona.

Die Hauskäufe durch Ausländer gingen im ersten Quartal von 12,7% auf 12% leicht zurück, wobei die britische Nachfrage weiterhin die Statistik anführt, gefolgt von Franzosen, Deutschen und Marokkanern. Die Statisitk der ausländischen Käufe verzeichnet den größten Anteil (32,4%) in der autonomen Gemeinschaft der Balearen, gefolgt von Valencia (25,1%), den Kanarischen Inseln (20,1%) und der Region Murcia (19,1%).

Die Hypothekenverschuldung pro Quadratmeter ist vierteljährlich leicht um -0,3% gesunken, was einem durchschnittlichen Ergebnis von 1.302 € / m² entspricht. Die Banken haben ihre klare Marktführerschaft bei der Konzession neuer Hypothekendarlehen mit über 90% beibehalten. Der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekendarlehen ist weiter gesunken und liegt auf einem neuen historischen Minimum von 2,24%. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit für neue Hypothekendarlehen hat sich um 1,1% erhöht und beträgt 282 Monate bzw. 23,5 Jahre.

Fazit

Die Neuheit der durch Covid-19 hervorgegangenen Situation macht es schwierig, die zukünftigen Entwicklungen der Immobilienpreise abzuschätzen. Wir sehen in diesem Zusammenhang einen praktisch geschlossenen Markt auf dem aktuell kaum Umsatz stattfindet, was folglich auch die Preisfestsetzung erschwert. Wir sind uns vollkommen bewusst, dass die Realität des Immobilienmarktes ohne Zweifel nicht mehr so sein wird, wie sie vorher war und wir müssen abwarten, bis sich diese neue Realität erkennbar zeigt. Die vorgestellten Zahlen zeigen die Situation des Marktes vor dem „Covid-19-Effekt“, weshalb es empfehlenswert ist, dies als „Standbild“ zu betrachten und die Analysen für die nächsten Quartale abzuwarten. Bis dahin sollte auf dem spanischen Immobilienmarkt eine gewisse Normalität zurückgekehrt sein.

Gold nimmt Kurs auf neues Allzeithoch und hat noch viel Luft noch oben: Das gelbe Edelmetall hat seinen Glanz als sicherer Hafen nicht verloren und ist bei vielen Investoren besonders als Wertspeicher und Krisenwährung ein unverzichtbarer Bestandteil im Portfolio.

02. Mai 2020 | David Krause

Der Ausbruch des Coronavirus und die damit verbundenen Auswirkungen sind wesentlich tiefgreifender, als es die meisten von uns erwartet hätten. Nachdem die Weltwirtschaft gewissermaßen auf Eis gelegt wurde, sind sichere Häfen an den Märkten aktuell schwer zu finden. Doch Gold scheint die Ausnahme zu sein. Nach einem starken von Panik getriebenen Ausverkauf im März, hat der Goldpreis inzwischen wieder die alten Höchststände erreicht und notiert aktuell nur knapp unter dem 52-Wochen-Hoch bei 1.700 USD je Feinunze. Seit Jahresbeginn konnte das gelbe Edelmetall bereits 13 Prozent zulegen und auch vor der Krise erzielte Gold einen kräftigen Zuwachs von 35 Prozent im Jahr 2019. Trotz dieser hervorragenden Performance befindet sich Gold sehr wahrscheinlich erst am Anfang eines langfristigen Bullenmarktzyklus. Gold scheint gerade jetzt ein guter Ort zu sein, denn die monetäre Expansion der Notenbanken, extrem niedrige Zinssätze, unbegrenztes Quantitative Easing (QE), aufgeblähte Bilanzen der Notenbanken und eine immense Staatsverschuldung dürften den Goldpreis in den kommenden Jahren erheblich ansteigen lassen. Vielleicht wird sogar noch in diesem Jahr ein neues Allzeithoch erreicht, welches bei 1.909 USD je Feinunze liegt und aus dem Jahr 2011 stammt.

Source: https://www.tradingview.com/

Die wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19 haben die Federal Reserve und die US-Regierung zu beispiellosen Maßnahmen gezwungen. Unbegrenzte QE- und Notfallliquiditätsprogramme dürften dazu führen, dass sich die Fed-Bilanz im Jahr 2020 verdoppelt. Das vom Kongress und der Trump-Regierung verabschiedete Paket zur wirtschaftlichen Stabilisierung, hat einen Umfang von 2 Billionen US-Dollar und ist das größte seiner Art in der jüngeren amerikanischen Geschichte. Es soll auf die Coronavirus-Pandemie reagieren und Direktzahlungen und Arbeitslosenleistungen für Bürger sowie Gelder eines riesigen Rettungsfonds für Unternehmen bereitstellen. Wenn Gold in diesem Umfeld keine Performance liefern könnte, würde es an dessen wichtigster Aufgabe scheitern: Kaufkraft zu erhalten.

Wir verstehen Gold als eine Art Krisenwährung, die keine Notenbank bzw. Regierung einfach durch Fiat abwerten kann. Im Gegensatz zu praktisch allen anderen Metallen und Rohstoffen ist Gold fast vollständig unabhängig von der industriellen Nachfrage, sodass es nicht demselben rezessiven Preisdruck wie Öl, Kupfer oder sogar Silber ausgesetzt ist. Genau, Sie können kein Gold drucken, daher ist es der ultimative Wertspeicher und wir glauben, dass dies immer mehr Investoren erkennen. Auch das Interesse von institutionellen Anlegern und Banken steigt. Zwei Analysten der Bank of America haben kürzlich geschrieben, dass der Goldpreis in den nächsten 18 Monaten bis zu 3.000 US-Dollar erreichen wird, so ein in Bloomberg und anderswo zitierter Bericht.

Ein Missverständnis, bei vielen Anlegern und Händlern ist die Annahme, dass Gold lediglich eine Absicherung gegen die Preisinflation darstellt, obwohl der Goldpreis in den letzten fünf Jahrzehnten viel schneller gestiegen ist als die Preisinflation. Ein genauerer Treiber des Goldpreises ist die Geldinflation bzw. die Erhöhung des Pro-Kopf-Geldangebots. Der Goldpreis ist in den letzten 40 Jahren in US-Dollar fast genauso stark gestiegen wie der Anstieg der M2-Geldmenge pro Kopf in den Vereinigten Staaten. Gold ist derzeit gegenüber der Trendlinie einer breiten Geldmenge pro Kopf etwas überbewertet. Doch mit dem Öffnen der Geldschleusen durch die Notenbanken als Reaktion auf die Corona-Pandemie scheinen nun alle Dämme zu brechen und die Geldmenge pro Kopf wird rasant ansteigen. Dies dürfte ein langfristiger Katalysator für den Goldpreis sein.

Source: https://fred.stlouisfed.org/

Der Grund für die hohen Preisaufschläge für Goldmünzen und -barren die wir in den letzten Wochen erlebten, lag neben der extrem hohen physischen Nachfrage auch an den unterbrochenen Liefer- und Verarbeitungsketten. Doch inzwischen entspannt sich die Lage bei den Goldraffinerien und Münzprägeanstalten. Die Goldraffinerien MKS Pamp, Argor-Heraeus und Valcambi aus dem Tessin in der südlichen Schweiz, nicht weit von den durch das Coronavirus besonders stark betroffenen Gebieten in Italien, haben ihre Produktion inzwischen wieder aufgenommen. In der Schweiz werden ca. 70 Prozent des weltweit geförderten Goldes zu Barren verschiedener Größen weiterverarbeitet. Auch Australiens größte Goldraffinerie steigert aktuell die Produktion von 1-Unzen-Goldbarren, um die Angebotsknappheit in den USA zu mildern, teilte CEO Richard Hayes von Perth Mint mit. Linienflüge, die für den Transport von ca. 50% aller Goldprodukte verwendet wurden, bleiben derzeit größtenteils am Boden. Dies sorgte unter anderem dafür, dass das Angebot an Barren knapp wurde. Die Prägestätte, die eine Produktionslinie der Kilobarren als Reaktion der Angebotsknappheit wiederaufnahm, erwartet, dass sich diese erhöhte Nachfrage nur als kurzfristiges Problem herausstellen wird. Ein großer Teil der Lieferungen sind für die New York Commodities Exchange (COMEX) bestimmt.

Werfen wir noch einen Blick auf den Bergbausektor: Goldminen sind im Gegensatz zum Goldpreis viel größeren Risiken ausgesetzt. Einerseits sind Bergarbeiter immer noch von den Auswirkungen und Beschränkungen der Corona-Pandemie betroffen. Und zum anderem besteht das Risiko, dass Regierungen den Goldabbau als „nicht wesentliche“ wirtschaftliche Aktivität einstufen könnten. Das größere Risiko für Goldminen geht jedoch von länger andauernden Schließungen und Stillständen aufgrund COVID-19 aus. Dies könnte den Cashflow der Bergbaubetriebe empfindlich stören. Seien Sie daher bei der Auswahl einzelner Minenaktien im Goldsektor besonders wählerisch. Das heißt, orientieren Sie sich auf konservativere Goldaktien mit einem starken Management, sicheren geopolitische Rahmenbedingungen, guten Arbeitsbedingungen, einer erfolgreichen Historie,  geringer Verschuldung und niedrigen All-in-Sustaining Cashkosten (AISC). Barrick Gold (NYSE:GOLD) ist ein einfaches Beispiel für einen starken Senior Gold Miner und könnte selbst dann noch eine gute Wahl sein, wenn man beim Goldpreis nicht ganz so optimistisch ist. Wenn Sie Ihre Hausaufgaben als Investor nicht vernachlässigen und einzelne Goldminen gründlich analysieren, können Sie derzeit und auch in der Zukunft eine gute Investition tätigen.

Fazit: Gold befindet sich seitdem Tief von ca. 1.050 USD in 2015 in einem Bullenmarkt. Global betrachtet ist die Nachfrage nach Edelmetallen jedoch immer noch winzig. Der überwiegende Teil der Menschen denkt nicht einmal daran, auch nur kleinste Mengen Gold zu kaufen. Gold ist nicht knapp, sondern lediglich nicht in der passenden Darreichungsform verfügbar. Ende März führten große Lieferprobleme am Goldmarkt dazu, dass sich die Spanne (Spread) zwischen Kassagoldpreisen am physischen Goldmarkt und Terminpreisen für Papiergold am Spotmarkt erheblich vergrößerte. Analysten stellten fest, dass es zwar reichlich Gold auf dem Markt gab, die Lieferkette jedoch vollständig zusammenbrach. Die Scheide- und Prägeanstalten laufen inzwischen wieder auf Hochtouren, um die Nachfrage zu decken.Auch künftig ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Gold seiner Rolle als sicherer Hafen und Stabilitätsanker in hervorragender Weise gerecht wird. Die historische Geldflut der Notenbanken, die in die Finanzmärkte geschwemmt wird, sollte die Inflation befeuern und damit die Funktion des Goldes als Inflationsschutz stärken. Seit seiner Einführung hat der Euro bisher 85 Prozent seines Werts gegenüber Gold verloren. Dennoch sollten wir uns vor Augen führen, dass das aktuelle deflationäre Umfeld, welches noch eine Zeit andauern kann, auch ein signifikantes Hindernis für den Goldpreis darstellt. Deflation und positive Realzinsen sind die größten Risiken für den Goldpreis. Allerdings sind diese derzeit durch den starken Anstieg der Geldmenge sowie negativen Realzinsen deutlich minimiert. Es müsste schon eine deutliche Umkehr der Zinssätze und einer langwierigen Stagnation der M2 Geldmenge erfolgen, damit den Goldbullen die Luft ausgeht. Doch das schein unter den allgegenwärtigen Auswirkungen durch COVID-19 sehr unwahrscheinlich. Dennoch könnte die Aussicht auf ein Zurückfahren der Lockdown-Maßnahmen in mehreren Staaten das Interesse am Krisenschutz Gold etwas abflauen lassen. Korrekturen sind in Bullenmarktzyklen nichts Ungewöhnliches und können Kaufgelegenheiten darstellen.

© 2020 David Krause